包销人依约享有买卖合同的定价权

　　裁判要旨 商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买，以出卖人名义销售。包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。 ■案情 2003年7月13日，案外人祁xx与xx置换行分别作为甲方(出让方)、乙方(包销方)签订《房屋包销合同》约定：甲方将坐落于本市的

　　裁判要旨

　　商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买，以出卖人名义销售。包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。

　　■案情

　　2003年7月13日，案外人祁xx与xx置换行分别作为甲方(出让方)、乙方(包销方)签订《房屋包销合同》约定：甲方将坐落于本市的一处房屋交由乙方包销，该房产包销价款为32万元;本合同签订后该房的支配权归乙方所有;包销期满若该房仍未售出，乙方将该房按32万元予以收购;甲方向乙方交付该房地产权证及有关资料的同时，乙方向甲方支付定金1万元;该房产转让中的税费及相关费用由乙方支付，交易权属变更手续完成时乙方付房屋总价款的50%;甲方迁出户口后，乙方付清余款;房屋交付时为该房产权利转移之日;乙方指定客户成交该房，超出包销价部分的房款差价归乙方所有;乙方不再向甲方收取中介代理费。

　　2003年7月19日，xx置换行与刘xx分别作为甲方(受托方)、乙方(委托方)签订了《委托购房合同》，该合同约定：该房地产成交价款为32.9万元;该合同签订之日甲方代该房出卖方向乙方收取购房定金1万元，并及时转交给该房出卖方;付款期限如下：第一次进交易中心税单出来付房屋首付款，第二次2003年8月14日付房贷，购房定金在最后一次房款中冲抵;甲方作为乙方购房的中介代理人;乙方在律师见证后按房款总价1%向甲方支付中介代理费3200元，并支付该房产交易中所应承担的税费及相关费用。合同约定，该房总价为32.9万元。

　　2003年7月25日，祁xx、方萍(系祁xx之妻)与刘xx以及刘xx父母刘x俊、王xx分别为出卖人(甲方)与买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将该房屋占有范围内的土地使用权转让给乙方，该房地产转让价款为32.9万元。居间、委托的经纪公司为xx置换行。

　　2003年8月5日，该房屋的产权过户于刘xx及案外人刘x俊、王xx名下。刘xx依买卖合同的约定支付了32.9万元房款服务费600元。2003年8月16日，xx置换行收取刘xx缴纳中介服务费3200元。

　　另查，xx置换行系普通合伙企业，其合伙人为王x琦、朱x华。

　　2008年8月刘xx以xx置换行未披露产权人确定的真实房价，不当赚取其中的差价，导致买受人利益受损为由，诉至上海市徐汇区人民法院，要求：xx置换行返还其支付的居间中介费3200元，服务费600元，赔偿其损失9000元，王x琦、朱x华负连带责任。

　　■裁判

　　上海市徐汇区人民法院经审理认为：根据委托购房合同，xx置换行为刘xx的中介，并约定该房的成交价为32.9万元，后刘xx实际支付的价款也为32.9万元;案外人祁xx自愿以32万元的包销价委托xx置换行出售该房产，且约定“超出包销价部分的房款差价归xx置换行所有，xx置换行不再向该案外人收取中介代理费”，因此，买卖该房的差价亦是案外人祁xx自愿给予xx置换行的，对刘xx而言，xx置换行不存在违法吃差价的问题。故刘xx要求xx置换行赔偿损失9000元，于法无据。xx置换行促成刘xx交易过户，完成了居间义务，刘xx理应支付中介服务费，刘xx要求返还中介服务费，没有事实依据，法院不予支持。因为刘xx早在2003年就知晓xx置换行收取刘xx服务费600元，其迟至2年后才予以主张，已经超过诉讼时效，法院不予支持。综上，原审法院判决对刘xx的诉讼请求不予支持。

　　宣判后，刘xx不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，要求撤销原判，改判支持其原审诉请。

　　上海市第一中级人民法院经审理认为：刘xx与xx置换行之间签订的《委托购房合同》成交价均为32.9万元，与其签订合同时的预期是相一致的。至于xx置换行与案外人祁xx之间成立的祁xx自愿以32万元的包销价出售房屋，不再支付中介费用的约定，并不损害刘xx的利益。刘xx要求xx置换行、王x琦、朱x华返还中介费、服务费以及赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。据此判决：驳回上诉，维持原判。