逾期交房的违约免除责任事由

　　[导读]

　　违约责任，又称违反合同的民事责任，是指合同当事人因违反合同债务所应承担的责任 作为保障债权实现及债务履行重要措施的违约责任制度与合同债务联系密切。

　　一方面，违约责任是债务不履行所导致的结果，是以债务存在为前提的;另一方面，违约责任是在债务人不履行。

　　2005年11月27日，胡某与xx公司签订了一份商品房(shangpinfang)买卖合同，该合同主要约定：胡某购买xx公司建设的伊甸园小区2栋3单元建筑面积为100平方米的房屋;该房单价为每平方米4000元，总购房价款为四十万元;买受人首付款10万元，余款30万元按期办理银行按揭贷款;房屋交付期限为2006年8月31日前，交付条件为该商品房(shangpinfang)经验收合格;出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理(不作累加)，

　　1、逾期不超过15日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行;

　　2、逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二(该比率应不小于1项中的比率)的违约金;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同签订后，胡某按约交给xx公司首付款10万元，并办理了购房按揭贷款30万元。

　　其后，xx公司组织施工、设计、监理、勘察等该工程的责任主体单位对该1-4栋楼进行了竣工验收，并交付给xx公司。2006年8月31日，xx公司在小区售楼处张贴交房通知，其中1-4栋楼的交付时间为2006年10月1日至7日。

　　2006年11月，胡某以xx公司未能按照合同约定期限交房为由，要求xx公司承担违约责任，按日万分之十支付自2006年9月1日至实际交房之日的违约金。xx公司认为，其销售的房屋已经过有关部门验收，并交付使用，可以认定竣工验收合格，已具备合同约定的房屋交付条件。张贴公告也是书面通知交房的方式之一。另外双反合同中约定的万分之十的违约金过高，是工作人员的笔误，应为万分之一。

　　本案争议问题：

　　1、自己购买的商品房是否经过验收、是否符合合同约定的交付条件;

　　2、xx公司逾期交房的违约金应当按照什么比率计算。

　　案例分析：

　　律师认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务行使权利。

　　对于胡先生提出的商品房交付条件问题，因相关法律法规比较庞杂，在具体审判中存在很多争议。有人主张商品房在经过建设、监理、设计、施工单位四方验收合格，取得《竣工验收报告》后即具备交付条件;还有人主张根据《建设工程施工质量验收统一标准》的要求，在商品房质量验收合格后，建设单位应当在规定时间内将《工程竣工验收报告》和消防、规划等有关文件报建设行政管理部门备案，并取得《建设工程竣工验收备案表》后，才能说明商品房具备了交付使用条件。

　　具体到天津市的商品房交付条件，刘律师认为，根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》及《天津市商品房管理条例》第十二条的相关规定，"房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。"因此，开发商在交房时必须向购房者出示或交付"住宅商品房准许交付使用证"、"商品房质量保证书"和"商品房使用说明书"这三份文件。否则购房者有权绝收房屋，由此造成的延迟交房的损失由开发商承担。

　　通常商品房买卖合同规定的延期交房的违约金为万分之二或三，那么，胡先生与xx公司约定的万分之十违约金是否有效呢?

　　依照《合同法》的相关规定，违约金和实际损失不能重复计算，也就是说胡先生或者要求xx公司赔偿延期交房给其造成的实际损失，或者要求xx公司赔偿合同约定的违约金。

　　至于违约金及实际损失的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定："商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。"

　　该《解释》第十六条的规定："当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"

　　由此可见，胡先生和xx公司可以在合同中约定违约金的数额，但约定的违约金数额不能超过实际损失(即同比房租)的百分之三十。对于超过的部分，xx公司可以要求适当减少。